Ключевая ставка — это процент, под который Центральный Банк кредитует коммерческие банки страны. Показатель определяет ставки по вкладам и кредитам, которые банки затем предлагают населению и бизнесу, и серьезно влияет на доходность многих инструментов в портфеле инвестора.

В этой статье рассмотрим, какие активы обращают на себя внимание в условиях смягчения денежно-кредитной политики и как формируется их доходность.

Инвестиции в облигации: ставка на переоценку длинных ОФЗ

Длинные облигации федерального займа сильнее других долговых ценных бумаг реагируют на изменение ключевой ставки ЦБ — и обычно делают это первыми.

Их цена растет по мере падения ключевой ставки, что позволяет инвестору заработать не только на купоне, но и на переоценке. У длинных бумаг больше будущих выплат, зафиксированных по старой, более высокой ставке, и поэтому рынок сильнее переоценивает их стоимость.

Несколько иной подход — покупка флоатеров, или облигаций с плавающей ставкой. Купон таких облигаций «привязан» к ставке RUONIA, которая практически повторяет динамику ключевой ставки — например, популярны варианты с купоном RUONIA + 0,5–1%.

В отличие от бумаг с фиксированным купоном, цена флоатеров при снижении ключевой ставки не падает значительно — инвестор может получать повышенный текущий доход.

Однако, по мнению экспертов рынка, флоатеры и самые надежные корпоративные облигации при снижении ключевой ставки все-таки уступят в доходности длинным государственным облигациям (которые были выпущены в период высокой ключевой ставки). С другой стороны, повышенная инфляция и ослабление рубля могут ограничивать рост цен таких бумаг. Инструмент остается базовым, но требует учета инфляционных рисков.

Инвестиции в акции: ставка на рост бизнеса

Смягчение денежно-кредитной политики Центробанка становится фактором, который значительно поддерживает рынок акций. 

Когда снижается стоимость денег в экономике, кредиты дешевеют: компаниям становится проще и выгоднее занимать средства на расширение бизнеса или рефинансирование старых долгов — что напрямую влияет на прибыль. Более дешевое финансирование позволяет запускать проекты, которые раньше были экономически невыгодны. Все это формирует ожидание будущего развития компании — как и роста стоимости ее ценных бумаг.

Также важно, что цена акции — это, в сущности, приведенная к текущему моменту стоимость будущих прибылей компании. Когда ставка снижается, будущие прибыли «обесцениваются» меньше, а их текущая оценка становится выше — значит, справедливая цена акции растет.

Акции дают высокий потенциал роста вложений, но требуют точечного подбора и большой вовлеченности инвестора.

Депозиты: ставка на фиксацию текущей доходности

Банковские депозиты — один из самых простых и понятных инструментов, который актуален в первые фазы разворота цикла ставок.

При этом использование депозитов в качестве инструмента инвестора несет в себе ряд ограничений:

• при высокой инфляции реальная доходность может быть близка к нулю или отрицательной,
• доход фиксирован — отсутствует потенциал роста или «переоценки».

Например, максимальный процент по вкладам в одном из крупных банков в апреле 2026 года равен 13,6% (срок вклада — менее года). Принимая во внимание уровень ожидаемой инфляции в 5,5–6%, мы видим, что доходность такого вклада не превысит 7,6% (а по факту окажется еще ниже в связи с тем, что реальная инфляция, как правило, выше официальной).

Тем не менее, многие инвесторы во второй половине 2025 года спешили зафиксировать более высокую на тот момент доходность, чтобы успеть сделать это до «ухудшения» условий на фоне дальнейшего снижения ключевой ставки. 

Депозиты в любых рыночных условиях являются консервативной частью портфеля инвестора и инструментом сохранения капитала, но в условиях снижения ставки и повышающегося инфляционного давления их роль сводится исключительно к защитной. По мере снижения «ключа» переток капитала из консервативных инструментов будет усиливаться.

Инвестиции в паевой фонд: диверсификация и денежный поток

Паевые инвестиционные фонды позволяют инвестировать в широкий набор активов без самостоятельного выбора отдельных инструментов. Речь может идти как о фондах на акции, так и об облигационных или смешанных фондах, которые комбинируют разные стратегии. Также существуют фонды, в состав которых входит недвижимость — в России они могут быть только закрытыми (ЗПИФ).

Если инвестор выбирает облигационный фонд, он получает выгоду от роста цен облигаций по мере падения доходностей. Если фонд акций — участвует в росте компаний. Смешанные фонды позволяют распределить капитал между разными сегментами рынка. Преимущество таких фондов — автоматическая диверсификация инвестиций, которая снижает влияние отдельных негативных событий. Также важно, что структура фонда со временем адаптируется к изменениям на рынке: растущие сектора занимают большую долю, а слабые — меньшую, что позволяет косвенно участвовать в перераспределении капитала внутри экономики.

Однако у этого подхода есть обратная сторона. Фонд всегда отражает «среднюю температуру по рынку»: он включает как сильные, так и слабые активы, и поэтому часть доходности от наиболее успешных сегментов неизбежно сглаживается.

Этого не происходит с закрытыми биржевыми и внебиржевыми фондами, работающими с коммерческой недвижимостью. В отличие от рыночных фондов, доходность ЗПИФов недвижимости не зависит от колебаний рынка. Основной источник дохода здесь — арендный поток, который формируется в реальной экономике.

Интерес к таким инструментам пассивного дохода растет вместе с волатильностью рынков и инфляционным давлением. Одна из причин — индексация арендных ставок, которые часто «привязывают» к уровню инфляции. Это позволяет сохранять заявленный уровень доходности и делает ЗПИФ недвижимости логичным дополнением к традиционным инструментам в текущих рыночных условиях.

Офисная недвижимость два года подряд лидирует по объему инвестиций. Фонд «Активо двадцать три» собирает инвестиции для приобретения помещений в бизнес-центре «Европа Билдинг» в Москве

Инвестиции в 2026 году: как собрать портфель 

Снижение ключевой ставки создает возможности, но они распределяются неравномерно: облигации выигрывают раньше, акции — позже, а инфляция и валютные колебания добавляют неопределенности. Поэтому логика портфеля инвестора должна строиться вокруг баланса между ростом, доходом и защитой.

В 2026 году эффективная стратегия может предполагать комбинацию следующих активов:

• длинные облигации — для прямой выгоды от снижения ставок;
• акции — для высокого потенциала роста;
• коммерческая недвижимость через ЗПИФ — для стабильного денежного потока;
• депозиты — в качестве «ликвидной подушки».

В итоге портфель инвестора не будет зависеть от какого-либо одного сценария на рынке — он сможет работать при нескольких сценариях одновременно.

Один из вариантов подобной структуры, позволяющей зарабатывать на изменении рыночной среды, может выглядеть так:

• 30–40% — длинные облигации,
• 20–30% — акции,
• 15–25% — фонды (облигационные, индексные или смешанные),
• 10–20% — инструменты с денежным потоком (например, ЗПИФ недвижимости),
• 5–15% — депозиты (уже приносящие доход, либо планируемые к оформлению в ближайшее время).

Вместо вывода

Период смягчения денежно-кредитной политики Центробанка продлится не один год. По прогнозам, к концу 2026 года ключевая ставка составит 12%. Однако некоторую обеспокоенность вселяет рост инфляции — инвесторы, ранее державшие капиталы в консервативных инструментах, ищут активы, способные ее «поглощать».

Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в офисную недвижимость.

В состав ЗПИФ «Активо двадцать три» войдут два этажа бизнес-центра «Европа Билдинг». БЦ находится рядом с метро Киевская, до Красной площади — 20 минут, до делового центра Москва-Сити — 10 минут. Эта локация считается престижной, ее выбирают представители крупного и среднего бизнеса.

Инвестиционные характеристики нового фонда:

• Окупаемость инвестиций — 7 лет
• Стоимость м² — 426 700 ₽
• Ежегодная индексация арендного потока — 9%
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать три» войдут 4 и 5 этажи бизнес-центра «Европа Билдинг»

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда и написав в Телеграм @aktivo_official.

Источник иллюстрации на обложке: freepik.com