Вложения в коммерческую недвижимость позволяют не только сохранить капитал, но и заработать. За 2025 г. суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость РФ составил около 1 трлн ₽ (935 млрд ₽ по данным IBC Real Estate). Итоговая сумма оказалась ниже высочайших значений 2024 года — что говорит о фазе стабилизации после рекордного роста, но в три раза превысила среднегодовые значения 2016–2021 гг.

Один из главных трендов на рынке коммерческой недвижимости — рост интереса к приобретению паев ЗПИФ недвижимости: в 2025 году доля таких сделок выросла на 18%.

Бизнес на коммерческой недвижимости в 2026 году

Итак, вы решили заработать на коммерческой недвижимости. В первую очередь стоит определиться с сегментом рынка, каждый из которых имеет свои особенности. Рассмотрим основные сегменты.

Офисы

Особенность данного сектора заключается в прямой зависимости стоимости аренды от текущей ситуации в экономике страны. Уход иностранных компаний привел к росту вакансии на рынке и давлению на арендные ставки. По итогам 2025 года сегмент лидирует по показателю суммы инвестиций, арендные ставки демонстрируют умеренный рост.

Шестой этаж московского БЦ «Европа Билдинг» у м. Киевской заведен в фонд «Активо шестнадцать». Второй объект фонда — БЦ «Протопоповский», договор аренды в октябре 2026 года продлен с индексацией арендной ставки

Складская недвижимость

Пандемия сподвигла многие крупные бренды одежды, мебели и бытовой техники активно развивать e-commerce. Онлайн-ритейлу необходимы логистические центры, предоставляющие площади от нескольких десятков до сотни тысяч квадратных метров.

После лета 2026 года требования к проектам изменились, особенно на рынке складской недвижимости. Инвесторы опасаются вкладывать деньги в крупные складские комплексы в центральной части страны.

Компания AKTIVO объявила о создании фонда, в который войдет небольшой склад, удаленный от западных границ на более чем 2 тысячи км. Эксперты отмечают рост спроса на такой тип объектов, что повлечет за собой рост ставок.

В состав ЗПИФ «Активо двадцать четыре» войдет склад класса «А» в Челябинской области. Арендатор — компания «Электротехмонтаж», федеральный дистрибьютор электроприборов, поставщик комплексных решений для строителей. Работает с 1991 года, лидер в своем сегменте (треть товарооборота всего рынка электротехники).

Инвестиционные характеристики нового фонда:

• Прогнозируемая доходность — до 14,1% годовых (без учета роста стоимости актива)
• Минимальный размер инвестиций — 300 000 ₽
• Окупаемость инвестиций — 7,1 года
• Стоимость м² — 82 690 ₽ (без НДС)
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать четыре» войдет склад в Челябинской области, здание построено в конце 2024 года

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда, а также в Telegram | WhatsApp | MAX.

Аналитика доходности фондов линейки «Активо» доступна при регистрации в личном кабинете инвестора.

Торговая недвижимость

В 2026 году устойчивее выглядят торговые объекты, ориентированные на российских арендаторов, включая региональные сети и малый бизнес. Такая структура арендаторов позволяет гибче адаптировать состав торговых площадей к изменениям покупательского спроса и рыночной конъюнктуры.

В составе арендаторов растет доля продуктовых магазинов, аптек, различных сервисов и других операторов повседневного спроса. Свободные площади также занимают шоурумы российских брендов, пункты выдачи заказов и т.д.

Заполняемость вакантных площадей во многом зависит от качества самого торгового объекта и его концепции. В крупных ТРЦ с устойчивым покупательским трафиком спрос со стороны потенциальных арендаторов в 2026 году сохраняется. Маркетинговые активности помогают привлекать новых покупателей и повышать лояльность аудитории.

ТРЦ «Малина» в Рязани — объект фонда «Активо восемнадцать». Паи фонда есть в продаже. Доходность и аналитика доступны в личном кабинете инвестора при регистрации

Как заработать на коммерческой недвижимости в кризис

Последние годы подготовили для рынка коммерческой недвижимости ряд трудностей, к которым пришлось адаптироваться. Однако торговая коммерческая недвижимость способна приносить постоянный стабильный рентный доход от 9-12% годовых даже в период сильной турбулентности на рынке. Одежда, еда, детские товары, лекарства будут нужны всегда.

Сегодня существует два самых распространенных варианта, как заработать на коммерческой недвижимости:

1. Инвестиции через ЗПИФ недвижимости.
2. Приобретение или строительство объекта.

Преимущество инвестиций в ЗПИФ: стоимость и окупаемость коммерческой недвижимости

Владея объектом коммерческой недвижимости, инвестор становится хозяином ситуации, самостоятельно определяя вектор управления и развития объекта. Но так ли это выгодно?

Разберем на примере объекта формата стрит-ритейл с моноарендатором «Перекресток», как довольно распространенном варианте прямых инвестиций в торговую недвижимость.

Стоимость и эффективность инвестиции

Средняя стоимость такого супермаркета площадью порядка 1,5 тыс. кв. м в Москве в 2026 году составляет около 400–700 млн ₽. Окупаемость — более 10 лет, а прогнозируемая доходность — от 6% до 12% годовых.

Чтобы понять, насколько это хорошие инвестиционные показатели, посмотрим на них под другим углом и проведем аналогию с региональным объектом формата ТРК, в матрице арендаторов которого также присутствует «Перекресток» (и еще 80 стабильных арендаторов).

Примером такого объекта может послужить ТРК «Малина», расположенный в г. Рязань и принадлежащий фонду «Активо восемнадцать» — его площадь составляет 27 тыс. кв.м, а стоимость — 840 млн ₽.

При этом окупаемость данного объекта ощутимо меньше — 7,8 лет, а прогнозируемая среднегодовая доходность за 10 лет (IRR) выше — до 16,9% годовых.

Если рассматривать инвестиции в недвижимость, начиная с этапа строительства, то стоимость возведения одного квадратного метра составит порядка 70-90 тыс. ₽ за квадратный метр, не считая регулярного удорожания строительных материалов и земли. Такой ценовой диапазон будет актуален как для Москвы и МО, так и для Рязани (~70 тыс. ₽).

В целом, для нецентральной части столицы адекватная стоимость стрит-ритейла в 2026 году составляет от 300 до 500 тыс. ₽ за квадратный метр. Приобретая объект с более дорогим квадратным метром, инвестор рискует испытать затруднения с поиском арендатора, так как будет необходимость сдавать эту площадь по серьезно завышенным арендным ставкам, чтобы приблизиться к приемлемой двузначной доходности объекта.

Для Рязани актуальная средняя цена стрит-ритейла составит порядка 100-150 тыс. ₽ за квадратный метр.

Для сравнения, средняя стоимость квадратного метра в региональном ТРК составляет 45-55 тыс. ₽, а на момент приобретения квадратный метр в ТРК «Малина» стоил всего 31 тыс. ₽, что является серьезным упрощением деятельности арендаторов (за счет облегчения финансовой нагрузки на них) и позволяет рассчитывать на качественный прирост стоимости объекта со временем.

Особенности бизнеса, инвестиций в коммерческую недвижимость

Важно понимать, что владение объектом недвижимости — это отдельный и серьезный бизнес, который требует ежедневного внимания, глубокого погружения и высокого уровня вовлеченности во все процессы.

Собственник такого объекта обязан все время находиться в фокусе и самостоятельно (либо с привлечением подрядных организаций) заниматься операционной деятельностью:

• Управлять арендными отношениями: поиск и ротация арендаторов, финансовая и юридическая работа с ними.
• Обеспечивать качество поставляемых коммунальных услуг: первичный поиск и заключение договоров с подрядными организациями (по предоставлению услуг водоподведения и отведения, электроснабжения, теплоснабжения и т.п.), своевременная оплата счетов от РСО и регулярное перевыставление счетов арендаторам для возмещения КП, которое, в свою очередь, требует регулярной работы с арендаторами и контроля, а также претензионную досудебную и даже судебную работу.
• Заниматься эксплуатацией: планово-предупредительные, профилактические и, в случае необходимости, аварийные работы с инженерным и коммуникационным оборудованием. Аналогичного пула работ требует и конструктив здания: кровля, фасады, прилегающая территория. Уборка и обслуживание МОП и прилегающей территории, охрана и многое другое.
• Нести ответственность: соблюдение всех положенных по законодательству РФ норм и правил, а также полное несение административной и уголовной ответственности за выбранную стратегию, и соответствующие действия или бездействие.

Для этих задач у инвестора должна быть целая команда специалистов административной, инженерно-технической, пожарной и вентиляционной служб, а также служб охраны, внутреннего клининга и уборки территории. И либо собственник будет заключать договор с такой командой на аутсорсе (что всегда стоит дороже, чем собственный штат), либо он будет содержать такую команду в штате (что будет дешевле, но все равно трудозатратно).

В то же время наличие такой команды в штате квалифицированной УК, которая обслуживает крупный торговый объект или даже сразу несколько объектов, гораздо безопаснее и эффективнее для инвестора, так как стоимость их работ распределяется сразу на все торговые площади и объекты.

Риски бизнеса, инвестиций в коммерческую недвижимость

Владение коммерческим помещением с моно-арендатором сопряжено с большим количеством рисков:

• Изменение конъюнктуры рынка. За счет диверсифицированной матрицы арендаторов внешние изменения рынка оказывают меньшее влияние на крупные торговые объекты — всегда можно провести ротацию, замену одного или нескольких арендаторов, подстроившись под изменившиеся обстоятельства. В случае с моноарендатором это будет сделать сложно — собственник является «заложником» таких обстоятельств и своего объекта.
• Изменение внешнего конкурентного окружения. Крупный объект торговой недвижимости обладает конкурентной устойчивостью по двум причинам. Во-первых, аналогичные близлежащие объекты часто отличаются по наполнению. А, во-вторых, строительство нового подобного объекта очень ресурсозатратно и часто невыгодно. Со стрит-ритейлом ситуация противоположная: строительство рядом подобного объекта не займет много времени и средств и наверняка станет для инвестора конкурентным осложнением.

• Условия сотрудничества. Моноарендатор небольшого торгового решения имеет больше влияния на собственника и с большей вероятностью сможет лоббировать собственные интересы в условиях договора. В случае с ТРК такая политика не работает — арендаторы, как правило, являются легко заменяемыми, что вынуждает их подчиняться четко выстроенным правилам и условиям управляющей компании.
• Съезд арендатора. Съезд моноарендатора из объекта стрит-ритейла сулит долгий поиск замены и дальнейший тяжелый переговорный процесс с новым арендатором. Важно понимать, что в этом случае обязательные платежи во время простоя полностью лягут на плечи инвестора, больно ударив по его карману: фиксированные издержки, налоги на имущество и землю, нагрузка по содержанию и эксплуатации объекта и прилегающей территории.

  В то же время в крупных торговых центрах и ТРК съезд одного или даже нескольких арендаторов не повлечет за собой таких ощутимых изменений в доходности для инвестора, так как объект имеет диверсификацию данного риска за счет большой и разнообразной матрицы арендаторов.

• Ликвидность. В отличие от прямых инвестиций в объекты торговой недвижимости с моноарендатором, коллективные вложения через ЗПИФ позволяют приобретать дорогостоящие объекты вскладчину, поддерживая внутренний вторичный оборот паев между инвесторами, которые, в случае необходимости, смогут продать доли в течение одного-двух месяцев. Объект с моноарендатором перепродать будет довольно сложно ввиду его высокой стоимости и, соответственно, более низкой ликвидности.

Бизнес на коммерческой недвижимости — что лучше выбрать?

Безусловно, коммерческая недвижимость представляет инвестиционную привлекательность. Это реальный актив, который при грамотном управлении со стороны УК и надлежащем обслуживании надежен для сохранения и приумножения капитала.

Ключевых отличий непосредственного владения объектом торговой недвижимости от опосредованного владения через паи ЗПИФ два:

• Прямое владение объектом требует каждодневной тяжелой операционной работы с полноценным погружением в бизнес-процессы, предлагая взамен доходность, полностью зависящую от выбранной стратегии и уровня компетенций инвестора и привлеченной команды.
• Владение паями ЗПИФ недвижимости — абсолютно пассивная инвестиция, позволяющая полностью сфокусироваться на каких-либо своих задачах, получая стабильный ежемесячный рентный доход от своих инвестиций, прозрачный и безопасный.

Таким образом, инвестору логичнее вложиться в ЗПИФН, полагаясь на команду профессионалов — это будет и дешевле, и безопаснее. К тому же это поможет высвободить большое количество времени и, соответственно, дополнительных средств (как мы знаем, «время = деньги»), которые инвестор сможет направить в прочие сферы своих интересов.

Бизнес на коммерческой недвижимости вместе с AKTIVO

Компания AKTIVO — первая в России платформа для инвестирования в коммерческую недвижимость.

• 16 объектов торговой недвижимости доступных для инвестирования.
• Регулярные ежемесячные выплаты. На сегодня инвесторам выплачено уже более 4 млрд ₽.
• Вернули НДС с покупки объектов и распределили эти деньги между пайщиками.
• Все активы находятся в России и на них нельзя наложить какие-либо санкции.
• Рублевый поток, генерируемый активами, также не может быть ограничен через санкционное давление.

Чтобы узнать об актуальных предложениях, напишите нам в Telegram | WhatsApp | MAX.