Рынок недвижимости не в порядке?

Я придерживаюсь нейтрального взгляда на рынок. Мне кажется, катастрофические прогнозы по рынку недвижимости в первую очередь дают сами застройщики, потому что ждут льгот. Однако стройка — это циклическая отрасль.

Экономика России находится на нисходящей фазе цикла. Логично, что циклическая отрасль на нисходящей фазе цикла чувствует себя как экономика в целом, и никакой катастрофы тут нет.

Строить стали меньше?

Мы построить реально в год можем 40 миллионов квадратных метров. Это если все захотят. В январе статистика показала, что в 2025 году вводы недвижимости оказались не 40, а чуть больше 35 миллионов. Причина падения — дефицит рабочей силы.

Надо помнить, что у нас дом вводится в среднем за 2,5–3 года. Теперь эти сроки сдвинулись вправо — 3–3,5 года. И когда это в масштабе отрасли происходит, то ситуация становится более тяжелой, и непонятно, как из нее будет выруливать сектор.

Как устроены рассрочки?

Ипотеки выдают на сроки от 20 до 30 лет, однако реальный срок погашения ипотеки в России составляет примерно 5–7 лет — речь идет о совершенно другом размере платежа. И тут работает один из двух сценариев:

• Весь клан скидывается. Мама, папа, дедушка, бабушка, тетя, дядя — все вместе собираются и очень быстро погашают ипотеку.
• Есть наследство или просто вторичка, которую люди используют для погашения.

Покупатели, которые пришли за рассрочкой, скорее всего, предполагают, что к моменту ввода жилья они продадут свою квартиру и погасят первый взнос, возьмут небольшую ипотеку и не станут обращать внимания на ставку процента — у них первоначальный взнос составит 80%.

Цены действительно могут снизиться?

У застройщика почти нет мотивации снижать цены, потому что проценты по кредиту он не платит до ввода дома. В этом состоит особенность проектного финансирования. Но это не значит, что все останутся при своих.

Главный удар примут на себя не строители и не банки, а владельцы земли. На пике спроса владелец участка поднимает ценник. Девелопер говорит: «Продай мне землю». Ему ответят: «Ты в этом году заработаешь больше, я продам тебе дороже». Затем бесконечный рост прекратился, и в итоге владельцы участков сидят на переоцененных активах, которые никому не нужны по прежним ценам.

Зачем брать ипотеку сейчас?

В этом году есть шанс попасть в ситуацию, когда в номинале цены могут быть ниже инфляции. Но я большой противник тайминга рынка. Если вам нужно жилье и вы созрели — покупайте.