Сегодня небольшое отдельное помещения для хранения — не обязательно место, где лежат лыжи и шины. Оно может рассматриваться как ликвидный актив с понятным спросом и невысоким порогом входа. Какие разновидности кладовок есть на рынке и как зарабатывать на кладовках стабильно — разбираемся в статье.

Что такое кладовка

В последние годы застройщики стали массово отказываться от балконов, что еще больше урезает и без того заметно снизившуюся среднюю площадь квартир.

Кладовка — это отдельное техническое помещение, предназначенное для хранения вещей. Оно может находиться в многоквартирном доме или специализированном здании.

По сути, кладовка решает проблему нехватки пространства в квартире. В ней хранят сезонные вещи — велосипеды, лыжи, детские коляски, шины, бытовую технику, верхнюю одежду и обувь. Это позволяет освободить жилое пространство и сделать квартиру более комфортной — что актуально как для больших семей, так и для владельцев квартир-студий, где важен каждый метр.

Кладовки величиной от 5 м² рассчитаны на хранение не только «временно лишних вещей», но и некрупной мебели. Варианты до 20 м² часто становятся решением при ремонте и переезде.

Однако и это не все: кладовки удобны для малого и среднего бизнеса. В них хранят товар, упаковку, оборудование или рекламные материалы. Это дешевле и удобнее, чем арендовать полноценный склад, особенно если объем хранения небольшой. Эту нишу на рынке занимают Self storage — мини-склады индивидуального хранения от 1 до 20 м² (данный формат подробнее рассмотрим ниже).

Отдельное направление — инвестиции в кладовки: их покупают, чтобы сдавать в аренду и получать пассивный доход.

В целом, спрос на кладовки формируется за счет плотной застройки и роста онлайн-торговли — людям и малому бизнесу требуется компактное и безопасное пространство для хранения.

Сколько стоят кладовки

Кладовки выгодны не только застройщику, который таким образом реализует пустующие зоны здания, но и покупателю квартиры: цены на квадратный метр в кладовках значительно ниже цен квадратного метра новостроек. 

В начале 2026 года стоимость «квадрата» кладовки в Москве варьируется:

• комфорт-класс — от 220 до 500 тыс. ₽/м²,
• премиальный сегмент — от 900 тыс. ₽/м² и выше. Средняя цена кладовки в элитном ЖК — 1,3 млн ₽/м².

Еще одно популярное решение — арендовать кладовку. Цены будут варьироваться в зависимости от площади, качества помещения и его местоположения. В Москве в начале 2026 года аренда кладовки до 2,5 м² обойдется в 2–4 тыс. ₽/месяц, в регионах — от 990 ₽/месяц. Более крупные варианты (3–7 м²) арендуют за 4–10 тыс. ₽/месяц. Многие компании предлагают гибкие тарифы при заключении договора аренды на длительный срок.

Как правильно купить кладовку

Кладовки оформляются как самостоятельные нежилые помещения, имеют кадастровый номер, данные вносятся в ЕГРН. Покупка происходит аналогично сделкам с любой недвижимостью. Купить кладовку можно у застройщика или на вторичном рынке.

Выбирая кладовку, необходимо прояснить:

• стоимость квадратного метра,
• техническое состояние помещения,
• наличие инженерии, вентиляции, освещения, 
• режим доступа в помещение,
• наличие ограничений для аренды (например, на коммерческое использование),
• транспортную доступность и доступность подъезда,
• объем коммунальных платежей,
• детали системы доступа,
• возможность оформления страховки.

Кладовка не должна  быть частью общего имущества дома. Покупая кладовку на вторичном рынке, нужно также проверить, нет ли обременений, долгов по коммунальным платежам и налогам.

Если объект планируется сдавать в аренду, очень важно оценить потенциальный уровень спроса.

Кладовка или Self storage: что выбрать?

В современных жилых комплексах кладовки, которые также называют келлерами, располагаются на цокольных или подвальных этажах, в зоне паркинга. Их можно купить вместе с квартирой или приобрести отдельно.

Self storage — похожий формат, который подразумевает услугу по временному хранению вещей в арендованной ячейке, боксе или контейнере. Под склад может быть переоборудовано подвальное помещение многоквартирного дома, однако часто для этих целей используют целое здание.

Для хранения вещей и инвестирования подходят оба варианта. Как правило, и в том, и в другом случае территория охраняется и работает видеонаблюдение. И келлер, и Self storage имеют отдельный вход, систему вентиляции. Арендатор получает ключ от ячейки и при желании может повесить на дверь свой замок.

При этом кладовками формата Self storage пользоваться может быть удобнее из-за таких факторов, как:

• автономность и гибкость: пространство Self storage спроектировано специально под боксы разного формата. Как бизнес такой формат работает автономно (без сотрудников на местах) и управляется из единого центра; 
• круглосуточный доступ: в некоторых случаях пользоваться кладовкой в многоквартирном доме можно только в определенные часы, тогда как объекты Self storage, как правило, не соприкасаются с жилой зоной.

Доступ в помещение в любое время суток актуален для бизнеса: например, отгрузка товара в ночное время или ранним утром может быть необходима, если склад используется в логистике «последней мили».

В целом, Self storage имеет более широкую целевую аудиторию: келлеры популярны у жителей конкретного ЖК, а склады Self storage — как у жителей близлежащих районов, так и у представителей бизнеса.

Другая особенность Self storage, выгодная инвестору, — возможность быстро перепланировать пространство, подстраиваясь под запросы большинства клиентов — например, сделать из ячейки 6 м² две ячейки по 3 м².

Ключевым конкурентным преимуществом отдельно взятого склада Self storage может стать экономное использование пространства: стеллажи, полки и антресоли позволяют продумывать назначение каждого участка ячейки, используя кубические метры пространства — т.е. аккуратно хранить в небольшом пространстве максимум вещей.

Вертикальное зонирование боксов позволяет увеличить сдаваемую арендную площадь вдвое. По такому принципу организует пространство федеральная сеть «Твой склад»

Покупку кладовки в новостройке можно назвать локальной инвестицией в дефицит пространства, в то время как Self-storage по своей сути — инвестиция в рынок хранения как услугу.

Инвестиции в кладовки

Покупка кладовки в черте города — сделка, которая может иметь высокий инвестиционный потенциал. Кладовка окупается быстрее квартиры — в среднем за 5–7 лет. На это влияют два фактора: формирование дивидендного потока (доходность 16−18% годовых) и прирост стоимости самого объекта недвижимости (в среднем, 7% годовых).                                                   

Заинтересованность в таких объектах растет: в 2025 году спрос на услуги мини-складов вырос на 9% год к году. В этом контексте обращают на себя внимание крупные города (с населением свыше 500 тыс.) — в регионах почти нет конкуренции в сегменте индивидуального хранения.

Однако важно понимать, что покупку кладовки и, особенно, нескольких кладовок для сдачи в аренду сложно отнести к пассивным инвестициям: собственникам приходится тесно взаимодействовать с арендаторами, которые меняются чаще, чем арендаторы квартир.

Вариант, предполагающий пассивные инвестиции, — приобретение доли в объекте, оборудованном под склад Self storage. Организационные вопросы в этом случае решает компания, а покупатель получает готовый инвестиционный продукт. Такие инвестиции предлагает платформа Hedlainer.

Один из объектов недвижимости, доступный для инвестиций на платформе Hedlainer (входит в реестр инвестиционных платформ ЦБ РФ), — склад Self storage в густонаселенном районе Челябинска. Объект обслуживает федеральная сеть городских складов индивидуального хранения «Твой Склад», он уже имеет арендаторов и приносит доход.

Детали предложения:

• площадь объекта 2 976 м² (+ земельный участок 3 223 м²),
• окупаемость 6,3 г., 
• порог входа от 599 940 ₽,
• ожидаемая доходность 26%.

Компания «Твой Склад» работает с 2022 года и на начало 2026 года имеет 37 объектов в 25 городах России, Беларуси и Армении. Объем активов под управлением на момент написания статьи — 714 млн ₽.  Цель на ближайшие годы — занять долю до 40% на растущем рынке Self storage.

В 2026 году вопрос «купить ли кладовку» интересует как начинающих инвесторов, так и инвесторов с опытом, которые находятся в поиске активов для диверсификации. Платформа Hedlainer ввела специальные условия для клиентов AKTIVO: 0% комиссии навсегда. Чтобы воспользоваться предложением, введите промокод AKTIVO при регистрации. 
Источник иллюстрации на обложке: freepik.com