Один из самых частых вопросов собственников коммерческой недвижимости звучит одинаково: кому лучше сдавать помещение в аренду?
На практике это важнее, чем кажется. Можно быстро найти арендатора, который предложит высокую ставку, но через год он закроется. А можно выбрать сетевую компанию, которая будет работать в локации десять и более лет.
Разница между этими сценариями огромная. Простой помещения на несколько месяцев может легко съесть прибыль за весь предыдущий год.
Поэтому при выборе арендатора важно смотреть не только на ставку аренды. Гораздо важнее масштаб сети, темпы открытия новых магазинов и статистика закрытий. Сети, которые активно растут и редко закрывают точки, обычно оказываются более надежными арендаторами.
Ниже – обновленный рейтинг сетевых арендаторов коммерческой недвижимости на 2026 год. Он основан на динамике развития сетей, их присутствии на рынке и требованиях к площади помещений.
Топ-20 сетевых арендаторов
| № | Сеть | Сегмент | Площадь магазина | Открыто новых точек 2024–2025 | Коэффициент закрытия | Надежность арендатора |
| 1 | Пятёрочка | продуктовый ритейл | 350–500 м² | ~3000 | 3–4% | очень высокая |
| 2 | Магнит | продуктовый ритейл | 300–500 м² | ~3000 | 4–5% | очень высокая |
| 3 | Чижик | дискаунтер | 250–400 м² | ~1500 | 2–3% | очень высокая |
| 4 | Красное & Белое | алкомаркет | 80–120 м² | ~900–1000 | 8–10% | высокая |
| 5 | Fix Price | товары повседневного спроса | 200–350 м² | ~1400 | 2–3% | высокая |
| 6 | Бристоль | алкомаркет | 80–150 м² | ~700 | 8–10% | высокая |
| 7 | Апрель | аптека | 40–100 м² | ~1800 | 4–6% | высокая |
| 8 | Планета здоровья | аптека | 60–120 м² | ~450 | 5–7% | высокая |
| 9 | DNS | электроника | 250–500 м² | ~300 | 4–6% | высокая |
| 10 | Монетка | продуктовый ритейл | 300–500 м² | ~400 | 6–8% | средняя |
| 11 | Инвитро | медицина | 60–120 м² | ~350 | 3–5% | высокая |
| 12 | Гемотест | медицина | 60–120 м² | ~400 | 5–7% | средняя |
| 13 | Лэтуаль | косметика | 150–300 м² | ~150 | 8–10% | средняя |
| 14 | Подружка | косметика | 120–250 м² | ~120 | 8–10% | средняя |
| 15 | Ригла | аптека | 80–200 м² | ~250 | 6–8% | средняя |
| 16 | Горздрав | аптека | 60–120 м² | ~200 | 7–9% | средняя |
| 17 | Ситилинк | электроника | 120–300 м² | ~120 | 7–9% | средняя |
| 18 | TOPGUN | барбершоп | 60–100 м² | ~150 | 18–22% | низкая |
| 19 | OldBoy | барбершоп | 60–120 м² | ~130 | 20–25% | низкая |
| 20 | DDX Fitness | фитнес | 350–500 м² | ~40 | 6–8% | средняя |
Какие арендаторы самые надежные
Если смотреть на рынок street retail в целом, то наиболее стабильными арендаторами остаются продуктовые сети и дискаунтеры. Их бизнес основан на товарах повседневного спроса, поэтому обороты относительно стабильны даже в периоды экономических колебаний.
К таким арендаторам относятся Пятёрочка, Магнит, Чижик и Fix Price. Эти компании продолжают активно открывать новые магазины и редко закрывают существующие точки.
Аптеки и медицинские лаборатории также считаются достаточно устойчивыми арендаторами. Спрос на их услуги стабилен, а сами сети продолжают активно расширяться в жилых районах.
Арендаторы с высоким риском закрытия
Есть сегменты бизнеса, где закрытие точек происходит заметно чаще, чем в продуктовом ритейле или аптечных сетях. В первую очередь это относится к барбершопам, небольшим фитнес-студиям и части бьюти-ритейла.
Причина здесь не в снижении спроса на услуги. Спрос, как правило, есть. Проблема в другом — низкий порог входа в бизнес. Чтобы открыть барбершоп, салон красоты или небольшую студию фитнеса, не требуется больших инвестиций или сложной инфраструктуры. Поэтому новые проекты появляются постоянно, иногда буквально в соседних помещениях.
В результате в одной и той же локации может открыться сразу несколько похожих заведений, которые начинают конкурировать за одну и ту же аудиторию. Не все из них выдерживают эту конкуренцию. Часть предпринимателей переоценивает потенциал локации или неправильно рассчитывает экономику бизнеса.
По оценкам, до 20–25% таких точек закрываются в течение первых трёх лет работы. Иногда бизнес просто прекращает деятельность, иногда меняется концепция или владелец переезжает в другое помещение с более подходящей локацией.
Поэтому при сдаче помещения арендаторам из этих сегментов собственнику важно учитывать более высокий риск ротации и быть готовым к тому, что арендатора со временем может потребоваться заменить.
Какая площадь помещений самая ликвидная
По моему опыту работы с коммерческой недвижимостью на рынке есть несколько форматов помещений, которые стабильно пользуются спросом у сетевых арендаторов.
Самый ликвидный сегмент – помещения площадью около 80–120 м². Такие объекты подходят для бизнеса, который работает в формате небольших точек шаговой доступности. Чаще всего в них открываются аптеки, медицинские лаборатории, алкомаркеты и различные сервисные форматы вроде барбершопов. Спрос на такие помещения высокий, потому что эти компании активно развиваются в жилых районах и ищут локации рядом с потоками жителей.
Следующий востребованный формат – помещения примерно 250–350 м². Их чаще всего арендуют магазины формата фиксированных цен и дискаунтеры. В этом сегменте активно работают сети вроде Fix Price, а также небольшие продуктовые магазины, которым не требуется большая торговая площадь, но важен хороший поток покупателей.
Крупный сегмент – помещения от 350 до 500 м². Это классический формат для продуктовых сетей. Именно в таких помещениях обычно работают Пятёрочка, Магнит, Чижик и Монетка. Для них важны достаточная площадь торгового зала, удобная разгрузка товара и хорошая видимость с улицы. Такие арендаторы, как правило, заключают долгосрочные договоры аренды и могут работать в одной локации много лет.
Что важно учитывать собственнику помещения
Выбор арендатора редко сводится только к размеру ставки аренды. На практике гораздо важнее другие факторы: насколько устойчив бизнес арендатора, на какой срок он готов заключить договор и какова вероятность того, что точка со временем закроется.
Иногда собственники ориентируются исключительно на максимальную ставку и выбирают арендатора, который предлагает больше всех. Но если такой бизнес проработает всего год и съедет, несколько месяцев простоя могут легко перекрыть всю дополнительную прибыль от высокой ставки.
Поэтому при сдаче коммерческого помещения почти всегда разумнее отдавать приоритет более стабильному арендатору. Надёжная сеть с долгосрочным договором часто оказывается выгоднее, чем временный арендатор с более высокой, но краткосрочной ставкой.
Где я публикую больше практики по аренде
Я регулярно разбираю реальные сделки, ошибки собственников и стратегии работы с арендаторами в своем Telegram-канале.
Подписаться можно здесь:
👉
Если вы хотите глубже разобраться в коммерческой недвижимости
Я написал три книги:
- Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
- Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость
- Как дорого продать коммерческую недвижимость
Также есть обучающие курсы по работе с коммерческой недвижимостью.
Посмотреть книги и курсы можно здесь:
👉
Если вы только выбираете объект, полезно сначала разобраться как выбрать коммерческую недвижимость для инвестиций.
