Подыскать доходный инструмент для вложения небольшой суммы денег в 2026 году непросто. В то время как ключевая ставка продолжает снижаться, влияя на доходность облигаций и вкладов, стоимость акций напрямую зависит от макроэкономической ситуации — достаточно непредсказуемой. Делать первые шаги в инвестициях в таких условиях нужно осторожно.

В периоды нестабильности инвесторы с опытом часто возвращаются к «защитным» активам, таким как недвижимость. Как приобрести «квадратные метры», располагая небольшой суммой, — читайте в статье.

Доходность инвестиционных инструментов в 2026 году

Посмотрим, что сейчас происходит с наиболее популярными инвестиционными инструментами, которые инвесторы выбирали в течение предыдущих лет.

Депозиты банков

Ужесточение денежно-кредитной политики Банка России с ростом ключевой ставки до 21% вынудило инвесторов выводить деньги с брокерских счетов — ставки по депозитам достигали ~24% годовых. В июне 2025 года ЦБ перешел к политике смягчения, и к началу 2026 года в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки банки готовы выплачивать лишь ~15% годовых — но только по краткосрочным вкладам. Доходность линейки долгосрочных вкладов не превышает ~13%.

В таких условиях инструмент теряет свою инвестиционную привлекательность: с учетом ожидаемой инфляции в 6,5–7% реальная доходность вклада под 13% будет не более 6,5%.

Облигации

В течение 2025 года на фоне ожиданий и постепенного снижения ключевой ставки на российском рынке наблюдалась тенденция к снижению доходности государственных рублевых облигаций — в частности ОФЗ. 

Доходность снижалась, поскольку возрастала цена облигаций: с конца мая и до середины августа имело место настоящее ценовое ралли — например, цена ОФЗ на 15 лет увеличилась более чем на 100 ₽. При этом доходность к погашению снизилась до 13,5%. По состоянию на январь 2026 года доходность равна 13,7%, что, конечно, ниже уровней 2024 года.

Акции

Пока ключевая ставка растет, инвестору интереснее облигации и банковские вклады, предлагающие более высокую доходность. Инвесторы, предпочитающие акции, в такие периоды задумываются о ребалансировке — т.е. корректировке соотношения активов в портфеле.

Снижение ключевой ставки, напротив, приводит к росту инвестиционной привлекательности более рисковых активов, которые в стабильное с экономической точки зрения время способны показать доходность выше, чем у консервативных инструментов.

Осенью 2025 года на ситуацию в значительной степени влияли макроэкономические факторы: новый пакет санкций стран Евросоюза вызвал очередную просадку на рынке российских акций, снизив стоимость «голубых фишек». Покупка в этой ситуации представляется выгодной, но нужно помнить, что доходность таких инвестиций может быть ниже ожидаемой — например, в случае, если компании примут решения о невыплате дивидендов.

ЗПИФ недвижимости

В условиях нестабильности инвесторы обращаются к инструментам, не подверженным резким колебаниям и обладающим защитными свойствами. Например, это характерно для реальных активов, стоимость которых растет в долгосрочной перспективе, — таких как недвижимость.

Главный недостаток такого инструмента — высокий порог входа, но эту проблему успешно решает концепция коллективных инвестиций — инвестор может стать совладельцем объекта через покупку пая ЗПИФН — закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (только «закрытый» тип фондов допускает включение в состав объекта недвижимости). Например, минимальный взнос при покупке паев фонда линейки «Активо» в январе 2026 года — 145,7 тыс. ₽.

По оценкам IBC Real Estate и управляющей компании «Альфа-Капитал», к концу 2025 года объем недвижимости в розничных фондах вырос практически на треть. Прирост за три квартала превысил показатель за весь 2024 год.

Фонд «Активо двадцать два» был сформирован в конце 2025 года. В его состав заведен крупный складской комплекс «Раевская»  в Краснодарском крае. Арендаторы — WIldberries, Лента, Интерлогистика

Ожидая дальнейшего снижения ключевой ставки, эксперты предполагают, что спрос на ЗПИФН продолжит расти: учитывая, что наибольшая доля активов в ЗПИФН сейчас приходится на складскую недвижимость, этому будет способствовать восстановление темпов роста экономики. Тенденция также затронет офисную недвижимость, которая в 2025 году стала драйвером роста всего сектора коммерческой недвижимости.

Преимущества и риски ЗПИФ недвижимости для небольшого капитала

Как правило, в ЗПИФ недвижимости вкладывают достаточно крупные суммы — инструмент очень популярен среди инвесторов, ищущих возможность глубокой диверсификации активов в портфеле.

Однако можно начать и с небольших сумм — чтобы получить доступ к крупным активам или положить начало долгосрочной стратегии инвестирования. Чтобы опыт оказался положительным, необходимо понимать ограничения, присущие этому виду коллективных инвестиций:

• недвижимость — низколиквидный актив, и не всегда получается осуществить быструю продажу объекта или паев фонда по желаемой цене. Но, как правило, чем дольше инвестор владеет паями, тем выше шансы реализовать их с приростом цены.
• рыночные риски. ЗПИФН является перспективным инструментом, который становится все популярнее. Однако нужно понимать, что доходность не гарантирована и зависит от ситуации на рынке недвижимости.

Принимая решение о покупке паев ЗПИФН, необходимо учитывать базовые правила инвестирования — мы подробно рассмотрели их в статье.
Источник иллюстрации на обложке: Freepik.com